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住宅購入で多くの方が利用する「住宅ローン」。
- どんな基準で審査されるのか
- 落ちたらどうしよう
いざ申し込もうとしても、このように不安になることも多いものです。
この記事では、住宅ローン審査の流れやチェックされる基準、準備すべき書類から、審査に通るためのポイントまで分かりやすく解説します。
この記事を読むとこんなメリットがあります！
- 審査で銀行がどこを見ているのか分かり、事前に対策を立てられる
- 必要な書類や準備が整理でき、スムーズに申し込みを進められる
- 万が一審査に落ちてしまったときも、焦らず次に取れる行動が分かる
結論からお伝えすると、住宅えローン審査は「仕組みの理解」と「事前の準備」さえできていれば、決して怖いものではありません。
私たちの場合、海外赴任の間に発生していた携帯電話の違約金の未払いに気が付かず、帰国したら車や家電の購入時にローンが組めない状態に・・・。
違約金の未払いに気がついた後はすぐに支払いはしたものの、住宅ローンを組むときにはまだ信用情報にはその履歴が残ったまま。本当に審査が通るのか、すごく不安だったよ。
ポイントを押さえて正しく備えれば、審査に通る確率はグッと高められます。まずは審査の全体像から、順番にチェックしていきましょう！
住宅ローン審査の流れ
住宅ローンの審査は、「事前審査（仮審査）」と「本審査」の2段階で行われるのが一般的です。それぞれの段階での確認内容と流れを押さえておきましょう。
事前審査(仮審査)の流れ
事前審査（仮審査）は、申込者の年収や勤続年数、勤務先、他の借り入れ状況、信用情報、物件情報などをもとに、融資の可否や借入可能額を事前に判断する簡易的な審査です。
審査にかかる期間は金融機関によって異なりますが、数日程度で結果が出るケースが一般的。ネット銀行などでは最短当日に回答が出る場合もあります。
チェックポイント
事前審査の結果に法的な拘束力はありません。本審査で結果が変わる可能性もある点には注意が必要です。住宅購入の実務では、物件の売買契約前にこの事前審査を通過しておくのが基本の流れとなります。
事前審査でわかる借入可能額も予算を決めるうえで大切な情報。でもいくらまで借りれるかの上限額がわかるわけではない。だから申請する金額にはある程度の制度が必要になるよ。
事前審査を受けるためには、自分たちの建てたい家におおよそどのくらいの費用が必要なのかを知っておく必要があります。事前審査の申請を行う前に、複数のハウスメーカー・工務店に見積もりを依頼しましょう。見積もりを依頼したハウスメーカー経由で事前申請を依頼することも可能です。
この時点ではまだメーカーを決定していなくても問題ないよ。
＞＞注文住宅の見積もりを取る流れや注意点についての詳細はこちら
本審査の流れ
本審査は、事前審査通過後に物件の売買契約を結んでから申し込む、融資の最終判断を行う正式な審査です。
※手続きの順序が異なる金融機関もあります。
申込者の収入や信用情報についてより詳細な確認が行われるほか、購入予定物件の担保評価や、団体信用生命保険（団信）への加入可否なども厳密にチェックされます。
売買契約を結んだ後なので、ハウスメーカーから提示された最終見積もり金額での申請になるよ。事前審査の時と金額が違っていても問題はないけど、あまりにも高くなりすぎると審査に通らない可能性もあるから注意してね。
僕たちの場合だと、事前審査の時よりも260万円高い金額で申請したけど無事に通ったね。
銀行によって対応は様々だと思うけど、ハウスメーカーや銀行の担当者に相談した感触で事前審査の金額よりももう少し余力がありそうだなって感じてたよ。
審査期間は金融機関や物件によって様々です。たとえば「フラット35」を利用する場合、住宅金融支援機構が定める技術基準への適合など、物件に関する確認作業も並行して行われます。
- 信用情報とは
- 信用情報とは、クレジットカードやローンの申し込み、契約内容、毎月の支払い状況、借入残高などの取引事実を記録した個人情報のことです。金融機関が審査の際に返済能力を判断するための参考資料として使われます。
- 団信とは
- 団信（団体信用生命保険）とは、住宅ローンの契約者に万が一のことがあった際、保険金でローンの残高がゼロになる仕組みです。残された家族に借金を残さず、家を守ることができます。大半の民間金融機関では、ローンを借りる時の必須条件です。
住宅ローン審査の基準
審査でチェックされる主な基準について、国土交通省のデータなどを交えて解説します。
出典：国土交通省「令和6年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」
出典：フラット35「ご利用条件」
出典：フラット35「団体信用生命保険」
出典：CIC「信用情報 早わかり！」
参考までに我が家の場合のざっくりデータも載せておくね。
収入と返済比率
審査において特に重視されるのが収入面です。国土交通省の調査では、93.4％の金融機関が「年収」を審査項目として考慮しています。最低年収の基準を設けている金融機関もありますが、具体的な金額は商品により様々です。
また、税込年収に対する年間総返済額の割合を示す「返済負担率（返済比率）」についても、90.3％の金融機関が審査項目に挙げています。
基準は金融機関ごとに異なりますが、たとえば「フラット35」の場合、年収400万円未満は総返済負担率30％以下、年収400万円以上の場合は35％以下という明確な基準が設定されています。
我が家の場合は中小企業に勤めるサラリーマン。40代の平均年収と言われる600万円前後がちょうど当てはまるくらいかな。
勤続年数と職業
収入の高さだけでなく、「収入の安定性・継続性」も重要視されるポイントです。「勤続年数」は93.2％の金融機関が審査項目として考慮しています。
雇用形態や勤務先の安定性なども総合的に判断されます。自営業者や会社役員の場合、給与所得者（会社員）とは異なる書類提出や審査項目が求められるケースも少なくありません。
勤続年数は申請当時は19年だったよ。中小企業とはいえ50年以上は続いている企業なので、安定性はある程度評価されたかもしれないね。
健康状態
見落とせないのが申込者の「健康状態」です。95.1％の金融機関が審査項目として考慮しています。
民間の住宅ローンでは「団体信用生命保険（団信）」への加入が融資の必須条件となっていることが多く、健康上の理由で団信に入れない場合、利用できるローンが限られるおそれも。
ただし、すべてのローンで必須というわけではなく、「フラット35」のように団信へ加入しない形でも利用できる商品が存在します。
一般的な変動金利でローンを組んだから団信には加入したよ。特に持病もないからここでのマイナスポイントは特になかったと思うな。
年齢
長期にわたる返済を見据え、年齢基準も厳しくチェックされます。「借入時年齢」は96.0％の金融機関が審査対象としています。
それ以上に重視されているのが「完済時年齢」で、実に98.4％の金融機関が考慮。年齢が高くなるほど設定できる返済期間が短くなり、結果として借入可能額に影響を与える場合があります。
審査を受けた時点での年齢は43歳。問題なく審査は通ったんだけど、80歳までの37年ローン・・・。定年以降の返済計画も考えて、しっかり資産運用しないといけないね。
個人信用情報
CICやJICCといった信用情報機関に登録されているクレジットカードやローンの利用状況も、重要な判断材料となります。
注意したいのが「スマートフォンの端末代金の分割払い」です。CICでは端末代金の支払い状況も信用情報として登録される旨を案内しており、普段のうっかりした遅延が住宅ローン審査に悪影響を及ぼす可能性もあります。
私たちの場合は、海外赴任の際に解約した携帯電話の違約金の未払いに気が付かず、帰国後にローンが組めない状態に。特に携帯関連には注意。未払いでも通知が来ないことが多くて気が付きにくいんだ。
ハウスメーカーや銀行の担当者の話では、携帯の未払いが原因で信用情報に履歴が残っちゃうことはよくあるんだって！
担保評価
購入予定の物件自体も審査の対象です。90.5％の金融機関が「担保評価」を考慮しています。
万が一返済が滞った場合に備え、金融機関独自の基準で物件の担保価値を算出。旧耐震基準の物件や再建築不可物件などは評価が低くなりやすく、融資条件に影響することがあります。
住宅ローン審査に必要な書類
審査手続きをスムーズに進めるため、事前に必要な書類を確認しておきましょう。
事前審査に必要な書類
事前審査で求められる主な書類は以下の通りです。
- 運転免許証やマイナンバーカードなどの「本人確認書類」
- 源泉徴収票（給与所得者）や確定申告書（自営業者）などの「収入証明書類」
- 物件チラシや概要書などの「物件資料」（※必要になる場合があります）
提出書類は金融機関や申込者の状況によって異なるため、事前に確認が必要です。
注文住宅の場合は、ハウスメーカーの概算見積書と土地の費用がわかる資料が物件資料だね。
本審査に必要な書類
本審査では、さらに公的で詳細な書類が必要となります。
- 課税証明書や住民票、印鑑証明書などの「公的書類」
- 不動産売買契約書、重要事項説明書、登記事項証明書、間取図といった「物件関連書類」
自営業や会社役員の方は、確定申告書や決算書、納税証明書など、給与所得者よりも多くの書類を求められるのが一般的です。
本審査のタイミングはハウスメーカーとの売買契約後。つまりこの時点ではプラン、金額が確定しているってことだね。
住宅ローン審査に通るためのポイント
審査通過の確率を上げるために、押さえておきたい5つのポイントをご紹介します。
事前に信用情報を確認する
申し込みや本審査に進む前に、CICなどの信用情報機関へ「自己情報開示請求」を行い、過去の支払い状況や現在の借入残高を確認しておくと安心です。インターネット等を利用して自分で簡単に照会できます。
パソコンやスマホからの申し込みだと、500円で確認できるよ。
事前に懸念点がないか把握しておくことが、スムーズな準備につながります。
出典：CIC「情報開示とは」
他の借り入れを完済または減額する
マイカーローンやカードのキャッシング、リボ払いなどの残高は、返済負担率を圧迫する大きな要因です。
審査前に不要な借り入れを完済するか、残高を減らしておくことで返済負担率を抑えられ、審査上有利になる可能性が高まります。ただし、自己資金を使いすぎて購入後の生活費が不足しないよう、手元資金とのバランスを考慮することが大切です。
私たちの場合は、マイカーローンはなかったんだけど、過去に売った家の太陽光のローンが残ってて。ハウスメーカーや銀行の担当者に相談して、ローンの審査には影響がなさそうだったから完済はせずにそのまま残したよ。
安定した収入を確保する
審査期間中の転職や退職は、年収や勤続年数といった前提条件が変わってしまうため避けるのが無難です。
もし転職等を予定している場合は、事前に金融機関へ相談を。万が一審査中に勤務先や収入に変更が生じた場合も、速やかに伝える必要があります。
共有名義やペアローンを検討する
単独の収入だけでは希望額の審査が厳しい場合、配偶者などの収入を合算する「収入合算」や、夫婦それぞれでローンを組む「ペアローン」の活用が有効です。
借入可能額を増やせるメリットがある一方、毎月の返済額も大きくなるため、「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」を基準に検討しましょう。
自己資金を増やす
頭金（自己資金）を多く用意して借入額を減らすことで、毎月の返済負担を抑えられ、審査のハードルを下げる効果が期待できます。
融資率が下がることで、金利等の条件が優遇されるケースも。ただし、手元の現金をすべて使い切ってしまうと突発的な出費に対応できなくなるため、生活予備費は手元に残しておくのがポイントです。
家具・家電、植栽、引っ越し費用などなど。家の費用以外に最初に必要な出費がたくさんあるから注意が必要だよ。必要な費用をリストアップして計画的に進めよう。
住宅ローン審査に落ちたときの対処方法
万が一審査に通らなかった場合でも、冷静に対処すれば選択肢は残されています。
他の金融機関に再審査を申し込む
金融機関によって審査基準や重視する項目は異なります。そのため、一つの金融機関で審査に通らなくても、別の金融機関では問題なく通るケースは珍しくありません。
メガバンク、ネット銀行、地方銀行、信用金庫など、特徴の異なる金融機関を比較検討してみましょう。
ただし、審査落ちの原因を分析しないまま、短期間に何社も手当たり次第申し込むのは避けるのが賢明です。
短期間での無計画な申し込みを避けるべき理由
- 住宅ローンの審査を申し込むと、その履歴が「信用情報機関」に記録として残るため。
- 短期間にたくさんの申し込み履歴があると、金融機関から「資金繰りに困っているのではないか」「他社で落ちまくっているのでは」と警戒され、審査で不利に働くリスク（いわゆる申し込みブラック）があるため。
再審査に申し込む際は、まず「なぜ落ちたのか」の仮説を立てて対策を整え、申し込み先も2〜3社程度に絞って計画的に進めるのがポイントです。
条件を見直して再度申し込む
借入条件を調整して再挑戦するのも有効なアプローチです。
- 借入金額を減らして返済負担率を下げる
- 返済期間を長く設定して毎月の返済額を抑える（※総支払利息が増える点には注意）
- 収入合算やペアローンへ切り替える
条件を少し見直すだけで、審査結果が変わる可能性があります。
フラット35などの別プランを検討する
民間の住宅ローンで希望が叶わない場合、「フラット35」を検討してみるのも手です。
健康状態に不安があり団信へ加入できない場合でも、フラット35なら団信なしで利用可能。年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下という返済負担率の明確な基準も設けられています。
ただし、フラット35も無条件で通るわけではなく、収入や物件条件をもとに審査される点は理解しておきましょう。
まとめ
住宅ローンの審査は、簡易的な「事前審査」と、融資を最終決定する「本審査」の2段階で行われます。
審査では申込者の「返済能力」だけでなく、購入予定の物件が持つ「担保価値」も含めて総合的に判断されるのが特徴です。国土交通省の調査データが示すように、年収や勤続年数から健康状態、完済時年齢まで、金融機関はさまざまな視点から細かくチェックを行っています。
これらの審査をスムーズに通過するためには、自己資金の準備や他の借り入れの整理、そして信用情報に問題がないかの事前確認など、しっかりとした備えが極めて重要です。また、審査基準は金融機関によって異なるため、一社の結果だけで諦めず、ご自身の収入や物件条件に合った住宅ローンを広い視野で比較・検討しましょう。
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